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昀魔方:明年你的城市房价会涨吗?人口迁徙趋势告诉你  

2015-12-24 14:14:35|  分类: 宏观视角 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价本质上是由城市的产业结构、城市行政等级与人口净流入等因素决定的。

之前闭幕的中央经济工作会议,中央城市工作会议强调了楼市去库存以及“再建一批中心城市”的方向,一旦政策落地将对部分城市的人口流入带来影响。那么从人口迁徙趋势看,2016年哪些城市房价会涨呢?

1217日,同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示,在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,其中房价最高的深圳供需比数字最小,仅有0.57。供需比低的城市,房价上涨可能性大。

而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3,大连供需比则达到7.18,成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

哪些地方房价还要涨?

“供需比小于1.1,表示供需关系处于合理区间,1.1~2之间属于相对均衡区间,供需比大于2.0,就属于供需失衡。”

该份调研报告的参与者、同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经记者表示,35个样本中大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市达到14个,但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。

供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个,占比20%,北上广深四大一线城市全部入围这一区间,其中深圳的供需比最低,仅有0.57。另有福州、合肥、石家庄等三个省会省市的供需比也在这一区间。供需比位于这一区间的城市,商品住宅具备较高的投资价值。

对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。而部分二线城市,如福州、合肥、石家庄这种区域性城市,人口流入较快,其住宅需求也较大。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。

以供需比为0.91的上海为例,2014年常住人口2425.68万人,人口基数多,且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心,产业聚集效应明显,“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米,在35个城市中位于前列。

报告还显示,在样本中的重点二线城市中,成都、厦门、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。他们的经济发展程度较好,基本上属于人口导入型城市,也具备一定的投资价值。

但该份报告也显示,同样作为重点二线城市,武汉、苏州和重庆供需比排名却并不理想,分别为1.962.032.03。主要原因在于这三个城市土地供给量偏大,导致其供需比上升。

而东北的几个省会城市和部分西北城市,由于供需比偏高,在城市投资价值排名中处于“垫底”的地位。如青岛的供需比为3.07,长春为3.27,兰州为3.7,沈阳为4.32,贵阳为5.33,大连则高达7.18

根据调研,对于部分供需比大于2.0的城市,且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商和投资者都要提高警惕,该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

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 口流入情况:(单位/万人)

注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据

如果和中国人口密度图结合,就是以下这个分布:

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人口流入呈现三个规律

第一,高度集中在三大都市圈

人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。渤海湾北京+天津=流入684万人。

第二,非都市圈人口,流入集中在五大枢纽城市。

流入人口超过100万的城市中,只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重庆、武汉,这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市,分布在长江中上游的枢纽位置,既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心,又得益于近年来沿海产业转移的东风。意外的是郑州和厦门

第三,其他二三线城市,人口流入速度缓慢,甚至停滞。

35个主要城市合计流入3778万人,其中前13个大城市就流入了2832万人,后面的22个二线城市,则只流入了946万人,相当于总数的25%事实上,这22个二线城市,基本上都是各省的省会,或者经济中心,那么可以想象,省会以下的三四线城镇,人口的停滞或者流失将不可避免。

还有哪些因素影响房价

不过人口流入虽然重要,但并非影响房价的唯一要素。例如,近五年来东莞人口净流入位居全国第五,佛山人口净流入位居全国第九,但这两个城市的房价与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。

一般来说,服务业强的城市,往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁,整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后,往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面,此类物业对于房价的带动作用很高。像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但流动性比较强,因此并没有转化为有效购买力。相比之下,以服务业为主的城市,聚集的高端人才更多,收入比较高,稳定性好,他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是,二产和三产的财富集中度不同。

产业结构的背后,对应的是这个城市的行政等级,在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。因此,产业结构的背后和城市的行政等级是紧密相关的。行政级别高的城市,会带来更优质的资源导入,对于产业导入、城市规划方面都会更有优势。

所以,决定未来城市房价走势还有两个因素:三产的发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市,拥有的公共资源更多,很容易吸附周围城市的资源,因此像南京,GDP总量不如苏州、无锡;厦门GDP总量不如泉州,但南京、厦门的房价却更高。

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